주택담보대출 계산기: 같은 6억 집의 필요자금이 다른 이유

6억짜리 집을 산다고 하면 보통 이렇게 계산합니다.

「LTV 70%니까 4억 2천 나오겠네. 내 돈은 1억 8천만 있으면 되겠다」

두 군데가 틀렸습니다. 실제로는 3억 6,500만 원이 나오고, 필요한 자기 돈은 2억 3,500만 원입니다.

첫 번째 — 방공제

집값에 LTV만 곱하면 안 됩니다. 은행은 거기서 방공제를 뺍니다.

방공제는 「소액임차보증금 최우선변제금」입니다. 나중에 그 집이 경매로 넘어가면 소액 세입자가 은행보다 먼저 받아 가는 돈이 있는데, 은행이 그만큼을 미리 빼고 빌려주는 겁니다.

지역마다 금액이 다릅니다.

아파트·빌라는 보통 한 건이지만, 다가구주택은 임대 가능한 호실 수만큼 빠집니다. 방이 세 개면 서울 기준 1억 6,500만 원이 사라집니다.

집값과 지역을 넣으면 실제 금액이 나옵니다. 방공제와 금액 상한까지 뺀 값입니다.

같은 서울 6억 집, 같은 무주택자인데 규제지역이면 이렇게 됩니다.

대출이 1억 8천만 원 줄고, 그만큼 자기 돈이 더 있어야 합니다. 같은 집인데 준비할 현금이 2억 3,500만 원이냐 4억 1,500만 원이냐가 갈립니다.

집값이 크면 LTV를 통과해도 금액 자체에 상한이 걸립니다.

서울 12억짜리 집이면 LTV 70%로 8억 4천, 방공제를 빼도 7억 8,500만이 나오지만 상한 6억에서 잘립니다.

지방 3억 집이면 무주택은 1억 8,500만, 생애최초는 2억 1,500만이 나옵니다. 필요한 자기 돈이 1억 1,500만에서 8,500만으로 줄어듭니다.

여기까지는 전부 담보로 얼마까지인가입니다. 통과해도 소득이 못 받쳐주면 거기서 또 깎입니다.

담보 기준으로 3억 6,500만이 나와도, 연소득이 작으면 DSR에서 2억대로 내려갑니다. 셋 중 가장 낮은 금액이 실제 한도입니다.

3억 6,500만 원을 연 4%, 30년 원리금균등으로 빌리면 월 1,742,566원입니다. 계약금을 걸기 전에 이 금액을 매달 낼 수 있는지부터 확인하는 게 순서입니다.

방공제는 임차인이 없고 본인이 살 예정이거나 보증상품(MCI·MCG)에 가입하면 면제되기도 합니다. LTV 규제와 금액 상한은 정책에 따라 바뀌니, 계약 전에 은행에서 확인하세요.

함께 보기