DSR 계산기는 3억 5천이라는데 은행은 2억 5천이라는 이유

인터넷 계산기에 연봉을 넣으면 3억 5천이 나왔는데, 은행에 가니 2억 5천이라고 합니다.

계산기가 틀린 게 아니라 은행이 다른 금리로 계산하기 때문입니다.

DSR은 이렇게 계산합니다

DSR = 모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득

한도는 은행권 40%, 제2금융권 50%입니다. 연소득 5,000만 원이면 모든 대출의 연간 원리금이 2,000만 원을 넘으면 안 됩니다.

여기서 「모든 대출」이 넓습니다. 주택담보대출만이 아니라 신용대출, 마이너스통장, 카드론, 자동차 할부가 전부 들어갑니다. 마이너스통장은 실제 쓴 돈이 아니라 약정 한도로 잡히는 경우가 많아서, 안 쓰고 열어둔 통장이 한도를 깎습니다.

은행은 실제 금리로 계산하지 않습니다

여기가 계산기와 은행이 갈리는 지점입니다.

금리가 오를 수 있다는 걸 감안해 스트레스 금리를 얹어서 심사합니다. 실제 대출 금리가 4%여도 심사는 7%로 합니다.

2026년 하반기 기준으로 이렇습니다.

더하는 게 아니라 바꿔 쓰는 값입니다. 수도권 주담대는 1.5%에 3%를 더하는 게 아니라 3%를 씁니다.

얼마나 깎이나

연소득 5,000만 원, 금리 4%, 30년, 기존 대출 없음으로 계산해 봤습니다.

같은 소득인데 1억 원 가까이 차이납니다. 계산기 숫자를 믿고 계약금을 걸었다가 잔금에서 막히는 게 여기서 나옵니다.

한도를 늘리는 현실적인 방법

1. 안 쓰는 마이너스통장을 정리한다

약정 한도가 그대로 DSR에 잡힙니다. 5,000만 원짜리 마이너스통장을 닫으면 그만큼 여력이 생깁니다. 금리를 0.1%p 깎는 것보다 효과가 큽니다.

2. 기간을 늘린다

30년이 40년이 되면 월 상환액이 줄어 한도가 늘어납니다. 다만 수도권·규제지역 주담대는 만기가 30년으로 제한돼 있어 이 방법이 막힙니다.

3. 지역을 본다

같은 조건이어도 지방이면 스트레스 금리가 0.75%라 한도가 훨씬 큽니다.

상담 전에 준비할 두 숫자

은행에 가기 전에 이 둘만 적어 가면 대화가 빨라집니다.

1. 세전 연소득 (증빙 가능한 금액)
2. 기존 대출의 연간 원리금 합계 — 신용대출·마이너스통장 한도·카드론·자동차 할부까지

이 둘을 계산기에 넣으면 상담에서 물어볼 금액이 정해집니다.

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함께 보기

• DSR·LTV 대출한도 계산기 — 소득 기준·담보 기준 한도를 한 화면에서
• 대출 상환 계산기 — 월 상환액과 총이자