양도세 계산기 숫자는 5단계로 나옵니다

양도세 계산기에 숫자를 넣으면 결과 하나가 툭 나옵니다. 그 금액이 어디서 왔는지 모르면 맞는지 틀린지도 알 수 없습니다.

계산은 다섯 단계로 돕니다. 3억에 사서 5억에 판 집, 2주택자, 보유 8년 7개월을 예로 한 줄씩 따라가 봅니다.

1단계 — 얼마를 벌었나

양도차익 = 양도가액 − (취득가액 + 필요경비)

5억에 팔고 3억에 샀고 필요경비가 1,000만 원이면 양도차익은 1억 9,000만 원입니다.

여기서 자주 틀리는 게 필요경비입니다. 취득세, 중개보수, 법무비용처럼 영수증으로 증명되는 것만 들어갑니다. 도배나 장판 같은 원상복구 성격의 수리비는 대체로 빠집니다. 「집에 들인 돈은 다 경비」라고 넣으면 결과가 실제보다 낮게 나옵니다.

2단계 — 오래 갖고 있었나

장기보유특별공제는 보유 3년부터 붙습니다. 3년에 6%, 이후 1년마다 2%씩 올라 최대 30%입니다.

보유 8년이면 16%입니다. 1억 9,000만 원의 16%인 3,040만 원이 빠집니다.

1세대 1주택은 표가 다릅니다. 보유 1년당 4%, 거주 1년당 4%로 각각 최대 40%까지, 합쳐서 80%까지 갑니다. 거주를 2년 이상 해야 이 표를 씁니다. 같은 8년 보유라도 1주택으로 거주 3년이면 44%가 됩니다. 거주했느냐가 공제를 세 배 가까이 벌립니다.

3년을 못 채우면 공제는 0입니다.

3단계 — 과세표준을 만든다

양도차익에서 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액입니다. 여기서 기본공제 250만 원을 한 번 더 뺍니다. 연 1회, 사람 기준입니다.

1억 9,000만 − 3,040만 − 250만 = 1억 5,710만 원. 이게 세율을 곱할 금액입니다.

4단계 — 세율을 곱한다

기본세율은 누진 구조입니다.

1억 5,710만 원은 38% 구간입니다. 1억 5,710만 × 38% − 1,994만 = 3,975만 8,000원입니다.

누진공제를 빼는 이유는 앞 구간까지는 낮은 세율이 적용되기 때문입니다. 전체 금액에 38%를 곱하면 실제보다 많이 나옵니다.

2년을 못 채우면 세율이 다릅니다

주택을 1년 미만 갖고 있다가 팔면 70%, 1~2년이면 60%입니다. 위 누진세율로 계산한 금액과 비교해 더 큰 쪽으로 냅니다.

같은 조건에서 보유만 1년 2개월로 바꾸면 총 납부액이 4,373만 원에서 1억 2,375만 원으로 뜁니다. 세 배 가까이 됩니다. 매도 시점을 두 달 미루는 것만으로 금액이 달라지는 구간이 여기입니다.

5단계 — 지방소득세를 더한다

양도소득세의 10퍼센트가 지방소득세로 붙습니다. 3,975만 8,000원의 10%인 397만 5,800원을 더하면 총 4,373만 3,800원입니다.

계산기가 보여주는 「총 납부액」이 이 숫자입니다.

12억이 넘으면 계산이 하나 더 붙습니다

1세대 1주택이고 2년 이상 보유했다면 양도가액 12억 원까지는 비과세입니다. 5억에 팔았다면 세금이 0원입니다.

12억을 넘으면 넘은 만큼만 과세합니다.

과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액

15억에 팔았다면 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%. 양도차익의 20%만 세금 계산에 들어갑니다.

계산기가 답하지 못하는 것

계산기는 입력한 숫자만 봅니다. 아래는 결과를 통째로 바꾸지만 계산기가 묻지 않는 것들입니다.

• 조정대상지역 여부 — 2017년 8월 이후 취득분은 2년 거주 요건이 붙습니다
• 일시적 2주택 — 새 집을 사고 기한 내 옛 집을 팔면 1주택으로 봅니다
• 상속·증여받은 주택 — 취득가액을 정하는 방식이 다릅니다
• 임대사업자 등록 — 감면 규정이 따로 있습니다

이 중 하나라도 걸리면 계산기 숫자와 실제 세액이 벌어집니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 확인해야 하는 것들입니다.

신고는 2개월 안에

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고와 납부를 합니다. 8월 16일에 팔았다면 10월 31일까지입니다. 늦으면 가산세가 붙습니다.

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