「집값의 70%까지 됩니다」
이 말만 듣고 자금 계획을 짜면 잔금에서 막힙니다. LTV는 세 개의 문 중 첫 번째일 뿐입니다.
문 1 — LTV, 집값으로 정하는 한도
담보가치 대비 얼마까지 빌려주느냐입니다. 지역과 조건에 따라 갈립니다.
| 조건 | LTV |
|---|---|
| 비규제지역 | 70% |
| 규제지역 | 40% |
| 생애최초 (수도권·규제지역) | 70% |
| 생애최초 (지방) | 80% |
6억 원짜리 집이면 비규제지역은 4억 2천, 규제지역은 2억 4천입니다. 같은 집인데 1억 8천이 갈립니다.
문 2 — 금액 상한, 수도권에만 있는 벽
수도권·규제지역에서 집을 사려고 빌리는 경우, 집값 구간별로 금액 자체에 뚜껑이 있습니다.
| 집값 | 상한 |
|---|---|
| 15억 이하 | 6억 원 |
| 15억 초과 25억 이하 | 4억 원 |
| 25억 초과 | 2억 원 |
20억짜리 집을 규제지역에서 산다면 LTV 40%로는 8억이지만, 상한이 4억이라 4억까지만 됩니다.
다만 이 상한은 주택 구입 목적에만 걸립니다. 이미 가진 집을 담보로 생활안정자금을 빌리는 경우는 적용받지 않습니다.
문 3 — DSR, 소득으로 정하는 한도
앞의 둘을 통과해도 소득이 못 받쳐주면 거기서 잘립니다.
LTV는 집을 보고, DSR은 사람을 봅니다. 6억짜리 집에서 LTV로 4억 2천이 나와도, 연소득 5,000만 원이라면 DSR 40%로는 2억 5천 정도가 한계입니다.
셋 중 가장 낮은 금액이 실제 한도입니다.
두 기준을 한 화면에서 보세요. 탭을 바꾸면 소득 기준과 담보 기준이 나란히 나옵니다.
6억짜리 집을 예로 끝까지 따라가면
연소득 5,000만 원, 비규제지역, 금리 4%, 30년으로 잡아봅니다.
| 기준 | 한도 |
|---|---|
| LTV 70% | 4억 2,000만 원 |
| 금액 상한 | 해당 없음 (비규제) |
| DSR 40% (스트레스 1.5% 포함) | 약 2억 9,353만 원 |
| 실제 가능액 | 약 2억 9,353만 원 |
LTV만 보고 4억 2천을 예상했다면 1억 2,600만 원이 빕니다. 계약금을 걸기 전에 알아야 하는 금액입니다.
필요한 자기자금도 달라집니다. 4억 2천을 빌린다고 보면 자기 돈 1억 8천이면 되는데, 실제로는 3억 600만 원이 필요합니다.
계약 전에 할 일
- 집값 × LTV로 1차 예상액을 본다
- 수도권·규제지역이면 금액 상한에 걸리는지 본다
- 연소득과 기존 대출로 DSR 한도를 본다
- 셋 중 가장 낮은 금액을 기준으로 자금 계획을 짠다
3번을 빼먹고 1번만 보는 게 가장 흔한 실수입니다.
LTV 비율과 금액 상한은 정책에 따라 바뀝니다. 실제 승인 금액은 은행 심사와 그때 적용되는 조건으로 정해지니, 계약 전에 은행에서 확인하세요.
함께 보기
- DSR·LTV 대출한도 계산기 — 소득 기준·담보 기준을 한 화면에서
- 취득세 계산기 — 집 살 때 내는 세금
- 중개보수 계산기 — 복비 상한