대출 상담에서 「처음 1년은 이자만 내셔도 됩니다」라는 말을 듣습니다. 부담이 줄어드는 건 맞습니다. 다만 그 1년이 얼마짜리인지는 잘 안 알려줍니다.
3억 원, 연 4%, 30년 원리금균등으로 놓고 계산해 봤습니다.
| 월 상환액 | 총이자 | |
|---|---|---|
| 거치 없음 | 1,432,246원 | 215,608,483원 |
| 거치 12개월 | 1,457,920원 | 219,356,415원 |
첫 1년은 월 100만 원만 내니 매달 43만 원이 굳습니다. 대신 총이자가 3,747,932원 늘고, 거치가 끝난 뒤 월 상환액도 25,674원 올라갑니다.
원금을 1년 동안 한 푼도 안 갚았으니, 그 1년치 이자가 그대로 얹히는 겁니다.
상환 방식은 3,510만 원짜리 선택입니다
같은 3억·4%·30년인데 방식만 바꾸면 이렇게 갈립니다.
| 방식 | 첫 달 | 마지막 달 | 총이자 |
|---|---|---|---|
| 원리금균등 | 1,432,246원 | 1,432,169원 | 215,608,483원 |
| 원금균등 | 1,833,333원 | 836,111원 | 180,500,000원 |
| 만기일시 | 1,000,000원 | 301,000,000원 | 360,000,000원 |
원금균등이 3,511만 원 싸게 끝납니다. 대신 첫 달에 40만 원을 더 냅니다.
첫 달 부담을 40만 원 더 견딜 수 있으면 3,511만 원을 아끼는 거래입니다. 못 견디면 원리금균등이 맞습니다. 원금균등은 갚을수록 매달 금액이 줄어드니, 소득이 안정적이고 초반을 버틸 수 있는 쪽에 유리합니다.
만기일시는 총이자가 3억 6천만 원으로 원금보다 많습니다. 만기에 3억을 한 번에 갚아야 해서, 중간에 팔거나 갈아탈 계획이 확실한 경우가 아니면 위험합니다.
내 조건으로 세 방식을 나란히 보세요. 금액·금리·기간을 넣으면 월 상환액과 총이자가 같이 나옵니다.
금리 1%는 6,415만 원입니다
3억·30년 원리금균등에서 금리만 움직여 봤습니다.
| 금리 | 월 상환액 | 총이자 |
|---|---|---|
| 4% | 1,432,246원 | 215,608,483원 |
| 5% | 1,610,465원 | 279,767,291원 |
1%포인트 차이가 6,415만 원입니다. 월로는 17만 8천 원이지만 30년을 곱하면 이렇게 됩니다. 금리 비교에 하루를 더 쓰는 게 왜 남는 장사인지가 여기 있습니다.
기간을 줄이면 이자가 7,930만 원 줄어듭니다
같은 3억·4%에서 기간만 바꾸면 이렇습니다.
| 기간 | 월 상환액 | 총이자 |
|---|---|---|
| 30년 | 1,432,246원 | 215,608,483원 |
| 20년 | 1,817,941원 | 136,305,832원 |
월 38만 5천 원을 더 내면 총이자가 7,930만 원 줄어듭니다.
다만 기간은 짧게 잡을수록 좋은 게 아닙니다. 매달 나가는 금액이 커지면 DSR 심사에서 한도가 줄어듭니다. 30년으로 받아서 여유가 생길 때 원금을 더 갚는 쪽이 안전한 경우가 많습니다.
계산기에 없는 것들
- 중도상환수수료 — 보통 3년 안에 갚으면 남은 금액의 0.5~1.4%가 붙습니다
- 인지세·근저당 설정비 — 대출 실행할 때 따로 나갑니다
- 변동금리 — 계산기는 금리가 끝까지 같다고 봅니다. 변동이면 그때그때 달라집니다
정리
- 거치기간은 공짜가 아니다 — 1년에 375만 원
- 원금균등은 초반을 버티면 3,511만 원을 아낀다
- 금리 1%포인트 = 6,415만 원
- 기간을 10년 줄이면 이자 7,930만 원이 줄지만 한도도 같이 준다
위 숫자는 금리가 끝까지 같다고 본 계산입니다. 실제 상환액은 은행의 산정 방식과 금리 변동에 따라 달라지니, 약정 전에 상환 스케줄표를 꼭 받아 보세요.
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