계산기

전월세 전환율 계산기

보증금을 월세로 낮출 때 법이 정한 전환율 상한을 넘는지 함께 확인합니다

현재 전세보증금

원

월세 전환 후 남길 보증금

원

이 금액만큼 뺀 나머지가 월세로 바뀝니다

적용(희망) 월세

원

금액을 입력하세요—

이 계산은 참고용입니다. 법정 상한은 «기존 계약»을 전세에서 월세로 바꿀 때만 적용되고 새 계약에는 적용되지 않으며, 기준금리는 수시로 바뀌니 최신값은 한국은행에서 확인하세요 — 국가법령정보센터 (주택임대차보호법) · 한국부동산원 전월세 전환 계산

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기준일 2026-08-27

· 월차임 전환율 상한 = 「연 1할(10%)」과 「한국은행 기준금리+연 2%p」 중 낮은 비율 — 주택임대차보호법 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조

· 한국은행 기준금리는 연 3%입니다 (2026-08-27 결정 기준 · 한국은행 발표를 옮긴 자료로 확인 — 기준금리는 자주 바뀌니 한국은행에서 최신값을 확인하세요)

· 이 상한은 기존 임대차계약의 보증금을 월세로 전환할 때만 적용되며, 새로 맺는 계약의 보증금·월세 비율에는 적용되지 않습니다

· 상한을 초과해 받은 월세는 임차인이 초과분의 반환을 청구할 수 있습니다 — 주택임대차보호법 제7조의2

이 계산기가 계산하는 것

전세보증금을 월세로 바꾸거나, 반대로 월세를 전세로 환산해서 두 조건을 비교할 수 있게 해 주는 계산기입니다. "전세 → 월세" 탭에서는 지금 전세보증금과 월세 전환 후 남길 보증금, 실제로 내야 할(또는 받으려는) 월세를 넣으면 실제 적용되는 전환율이 몇 %인지, 그리고 법이 정한 상한을 넘는지를 함께 보여줍니다. "월세 → 전세" 탭에서는 월세보증금과 월세, 비교에 쓸 전환율을 넣으면 그 조건이 전세로 치면 얼마짜리 매물과 같은지 환산해 줍니다.

계산 방식

전세→월세 전환율은 다음 식으로 구합니다.

전환율(%) = (월세 × 12) ÷ (전세보증금 − 낮춘 후 보증금) × 100

이렇게 나온 전환율을 법정 상한과 비교합니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 상한을 "연 1할(10%)"과 "한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율(연 2%포인트)을 더한 비율" 중 더 낮은 쪽으로 정하고 있습니다. 즉 상한 = min(기준금리 + 2%포인트, 10%)입니다. 기준금리가 오르내릴 때마다 이 상한도 함께 바뀌므로, 이 계산기는 한국은행이 마지막으로 기준금리를 결정한 날짜를 화면 하단 "기준일"에 표시합니다. 계산에 쓰인 기준금리와 확인일이 오래됐다면 한국은행에서 최신 값을 다시 확인하는 것이 안전합니다.

월세→전세 환산은 반대로 계산합니다.

환산 전세보증금 = 월세보증금 + (월세 × 12) ÷ (비교할 전환율 ÷ 100)

이 탭에 넣는 전환율은 법정 상한이 아니라 매물끼리 비교할 때 쓰는 임의의 기준값입니다. 화면에 참고용으로 현재 법정 상한을 같이 보여 드리니, 그 값을 그대로 넣어도 되고 다른 값을 넣어 비교해도 됩니다.

예시 계산 2개

예시 1: 전세보증금 2억 원짜리 집에서, 집주인이 보증금을 1억 원으로 낮추고 나머지 1억 원을 월세로 돌리자고 하면서 월 50만 원을 요구했습니다. 전환되는 금액은 1억 원이고, 전환율은 (50만 원 × 12) ÷ 1억 원 × 100 = 6%입니다. 기준금리가 3%라면 법정 상한은 3%+2%포인트 = 5%와 10% 중 낮은 5%이므로, 이 제안은 상한을 넘습니다. 상한 기준 월세는 약 41만 6,667원이라 매달 8만 3,333원을 상한보다 더 받는 셈입니다. 다만 이 상한은 기존 계약을 바꿀 때만 적용되므로, 처음부터 이 조건으로 새로 계약을 맺는 경우라면 이 조항이 그대로 적용되지 않습니다.

예시 2: 월세보증금 5,000만 원에 월세 50만 원인 집을 전세로 환산해 다른 전세 매물과 비교하고 싶습니다. 연 5% 기준으로 환산하면 5,000만 원 + (50만 원 × 12) ÷ 0.05 = 1억 7,000만 원짜리 전세와 비슷한 조건입니다. 만약 근처에 전세 1억 6,000만 원짜리 매물이 있다면, 이 월세 조건보다 더 저렴한 셈입니다.

자주 틀리는 점 / 주의

가장 많이 헷갈리는 부분은 이 법정 상한이 "모든" 전세·월세 계약에 적용된다고 오해하는 것입니다. 실제로는 이미 맺어져 있는 임대차계약의 보증금 일부를 월세로 돌릴 때만 적용됩니다. 처음 계약을 맺을 때 보증금과 월세를 얼마로 정할지는 원칙적으로 임대인과 임차인이 자유롭게 정합니다. 그래서 신규 계약의 월세가 이 계산기가 보여주는 상한보다 높다고 해서 반드시 불법인 것은 아닙니다. 또한 기준금리는 한국은행 금융통화위원회가 회의를 열 때마다 바뀔 수 있어, 이 계산기에 반영된 값이 실제 계약 시점과 다를 수 있습니다. 상한을 초과해 이미 낸 월세는 임차인이 초과분 반환을 청구할 수 있다는 점도 함께 알아 두면 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 법정 상한을 넘으면 계약 자체가 무효인가요? 계약 전체가 무효가 되는 것은 아니고, 상한을 넘는 부분만 무효로 보아 그만큼 돌려받을 수 있습니다.

Q2. 새로 계약할 때도 이 상한을 지켜야 하나요? 아닙니다. 이 조항은 기존 계약의 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 것이지, 처음 맺는 계약의 보증금·월세 비율을 제한하지는 않습니다.

Q3. 기준금리가 바뀌면 이미 정한 월세도 다시 계산해야 하나요? 전환 시점의 기준금리로 상한을 따지므로, 이미 전환을 마친 계약을 기준금리가 바뀔 때마다 다시 계산할 필요는 없습니다.

Q4. 월세→전세 환산에 쓰는 전환율은 어떻게 정하나요? 법으로 정해진 값이 아니라 비교용 기준입니다. 참고로 법정 상한을 넣어 보수적으로 비교하거나, 주변 시세에서 흔히 쓰이는 값을 넣어도 됩니다.

출처

이 계산은 예상치이며, 실제 분쟁이 있다면 법률 전문가나 분쟁조정위원회의 확인을 받으시기 바랍니다. 법정 상한 산식은 주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조를 따랐고, 기준금리는 한국은행이 발표한 값을 썼습니다.

이 계산기가 계산하는 것

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예시 계산 2개

자주 틀리는 점 / 주의

자주 묻는 질문

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